Pourquoi passer à la gestion autonome de la copropriété ?

C’est même certain !

En moyenne, l’économie réalisée par une gestion en syndic bénévole est de l’ordre de 20% à 40% des charges selon l’ARC [chiffres 2013].

Cette réduction des charges de copropriété s’explique par le bénéfice personnel qu’y trouve le syndic bénévole par rapport au syndic professionnel.

Lui-même copropriétaire, le syndic bénévole a tout intérêt à gérer en bon père de famille.
Les principales sources d’économie sont la réduction des honoraires de syndic ainsi qu’une meilleure négociation des contrats de prestataires ou des travaux de copropriété.

Il n’y a pas forcément de sécurité des compétences professionnelles

En effet il n’existe aucun label de qualité s’appliquant à la profession de syndic.
Dans la pratique il s’avère souvent que cette profession est combinée avec des activités de gestion locative ou d’agence immobilière, pour lesquelles les compétences requises sont tout à fait différentes.
Depuis juillet 2015, une carte spécifique (« carte S ») est nécessaire pour exercer l’activité de syndic, mais les pré-requis (diplôme, formation…) pour l’obtenir sont assez basiques.
On pourrait certes argumenter que ce manque de qualification des compétences est compensé par l’expérience, le nombre d’immeubles gérés et l’ancienneté dans la profession. Mais d’une part, ce qui s’applique à une structure ne s’applique pas forcément à l’individu qui sera le gestionnaire de votre copropriété (cet individu, vous ne le choisissez pas et il peut changer sans que vous ayez votre mot à dire) et d’autre part, en ce qui concerne le nombre d’immeubles gérés, il est bien évident que la quantité peut nuire à la qualité.

Il n’y a pas toujours de sécurité de conformité aux réglementations

On peut renvoyer ici à l’article paru dans « 60 millions de consommateurs » de février 2012 qui, sur 282 contrats de syndics professionnels analysés, n’en a trouvé que 4 respectant la réglementation (soit 2%) ! Un nouvel article de « 60 millions de consommateurs » paru en mars 2017 montre que ce taux de respect de la réglementation a peu évolué (7%) malgré la mise en place du contat-type de syndic par la loi ALUR (en vigueur depuis juillet 2015).
Analysez le contrat et les pratiques de votre syndic actuel, il y a de fortes chances que vous vous aperceviez que vous payez cher une « fausse » sécurité entachée de nombreuses irrégularités.

Il n’y a pas non plus de sécurité de disponibilité

Malheureusement force est de constater qu’un gestionnaire professionnel en charge de 20 ou 30 immeubles (voire plus) n’est pas forcément plus disponible qu’un copropriétaire ou une équipe de copropriétaires bénévoles et bien organisés, qui sont sur place et peuvent intervenir (sans qu’il faille en abuser !) 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7.

En résumé il n’y a pas de garantie de qualité de service

Si vous souhaitez changer de syndic professionnel, votre expérience vous amène naturellement à une certaine réticence vis-à-vis de cette profession. Attention toutefois à ne pas verser dans une critique généralisée vis-à-vis des syndics professionnels, dont la grande majorité (heureusement) sont dignes de confiance. Depuis plusieurs années des réformes sont en cours, et il semblerait que cette tendance est en train de s’accélérer après certains scandales récents. Il faut donc espérer un meilleur encadrement de la profession dans les prochaines années.
Ce que nous voulons simplement souligner ici, c’est que, dans l’état actuel de la pratique et de la législation, l’étiquette « professionnel » n’est malheureusement pas une garantie de qualité de service.

Avec Coprolib’, un syndic bénévole peut rapidement faire aussi bien voire mieux qu’un syndic professionnel.

Avec Coprolib’, cette gestion est simple et rapide !

Avec une bonne organisation, la gestion de copropriété en syndic autonome nécessitera 2h par mois, et une demi-journée tout au plus en période d’Assemblée Générale.
Et si le syndic bénévole délègue certaines tâches, au conseil syndical ou encore aux experts de notre offre de délégation administrative, alors il ne s’agit que de vérifier et valider les tâches !
Car être syndic bénévole ne veut pas dire “tout faire seul” !

En cas de question plus complexe qu’à l’ordinaire, syndic bénévole et conseil syndical peuvent faire appel à des fournisseurs de confiance ou à des experts de l’immobilier (architectes, ingénieur BTP, …) comme le stipule l’article 27 du décret du 17 mars 1967. Ils peuvent aussi bénéficier de l’assistance juridique d’associations spécialisées.

Syndic bénévole et syndic professionnel gèrent tout aussi bien les conflits dans une copropriété, la compétence principale étant au niveau des individus et personnalités.

Suivant son envie et sa capacité à jouer les médiateurs, le syndic bénévole a deux façons de gérer les conflits entre copropriétaires :

1/ De façon administrative, comme le ferait un syndic professionnel. Il utilisera alors des courriers de mise en demeure et tout l’arsenal législatif à sa disposition.
Le logiciel Coprolib’ propose différents modèles de courriers utiles au syndic bénévole pour le règlement de conflits de copropriété.

2/ De façon plus humaine, en échangeant directement avec les copropriétaires concernés. Les outils collaboratifs de Coprolib’, comme le forum de copropriété, sont alors un bon moyen de compléter et garder trace des échanges de vive-voix.

Plus le nombre de copropriétés gérées par un syndic professionnel est important, moins il sera disponible pour la vôtre. Logique !
De plus, disponibilité et amabilité peuvent varier suivant la personne en charge. Et si votre gestionnaire de copropriété est salarié, il peut être changé sans préavis ni avis de votre part. Une situation fréquente chez les grandes agences et qui ne fluidifie pas la gestion de copropriété !

Un syndic bénévole sera toujours plus disponible qu’un syndic professionnel, d’autant plus s’il est copropriétaire habitant. Et c’est ainsi dans la très grande majorité des cas. Sans en abuser, il sera mobilisable 24h sur 24 et 7 jours sur 7.
Un avantage non négligeable pour gérer au plus vite les petits imprévus du quotidien de la copropriété !